יום שישי, 16 בדצמבר 2011

קריטריונים לזכאות לדיור בר השגה

אצל עמית בתוך המוני התגובות היה דיון קטן על הקריטריונים למחיר למשתכן. הדיון מזמן עבר לדברים אחרים, אבל אני (כמובן...) נשארתי עם השאלה של עמית - כמה משקי בית בישראל אינם עומדים בקריטריון של מיצוי כושר השתכרות. הדיון התעורר בעקבות הדיון של ועדת הכלכלה בנושא. פרוטוקול עוד אין, אבל הם הוציאו הודעה לעיתונות.

אם זה קריטריון, אז ברור שיש כאלו שעומדים בו ויש כאלו שלא, לא? אבל בכל זאת - בואו נראה על מי אנחנו מדברים כאן. (זהירות נתונים סטטיסטיים)

יום שלישי, 6 בדצמבר 2011

צפוף בעיר



בשבוע שעבר נערך באשקלון כנס מרחב. דיברו שם הרבה על הצפיפות בעיר ועל יתרונותיה, והיו גם כמה נתונים כמותיים על צפיפות בערים בישראל - בעיקר על כמה שהיא נמוכה, חוץ מאשר בבת-ים, בתל-אביב ובעוד כמה ערים "אמיתיות". פרופ' הלל שוקן טען שיש בישראל רק עיר אחת.

אני מסכים באופן כללי עם הכל (אולי חוץ מהטענה של הלל שוקן), ובמיוחד שדרוש ציפוף. אבל רצוי שהעובדות יהיו מדויקות. הבדיקה הכי מפורטת ומדויקת (ומעודכנת) שנערכה לאחרונה לגבי צפיפות בישראל הייתה למיטב ידיעתי בדוחות המעקב של תמ"א 35. מצויד בקצת ביקורתיות כלפי התמ"א שהחדיר בי לרמן, פתחתי את הדוחות ומצאתי כמה דברים מעניינים. גם לגבי העיר היחידה בישראל.

יום שישי, 2 בדצמבר 2011

רכס לבן בולנתע

המדינה מקדמת בחשאי את תכנית ספדיה, כתב ניר חסון שלשום בהארץ. גם ב-NRG כתבו על זה. הרעיון הנוכחי הוא לשלב בתממ\1\30 העומדת (כבר שנים...) לפני אישור סופי, סימבול באזור רכס לבן, שיאפשר שינוי ייעוד בעתיד, במסגרת שינוי תממ. גילוי נאות: הייתי חלק מצוות התכנון של התממ.

קודם כל הרעיון מצחיק - בואו נזמין בתכנית שינוי עתידי לתכנית... זה כמו שתתכננו בניין חדש ולא יאפשרו לכם עוד קומה, אבל יכניסו הערה שאתם מוזמנים להגיש תכנית חדשה לתוספת קומה, כי לא הצלחתם לשכנע את הוועדה הפעם... ואחר-כך מתלוננים על הסרבול ואי-ההגיון במערכת התכנון. למה אנשי מינהל התכנון לא מוכנים לקבל את החלטות קודמיהם? בדיון בולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) המענה על זה היה שלקראת שנת היעד של התכנית היא כבר תהיה מיושנת ולכן יהיה מותר, או רצוי, או מומלץ להגיש שינוי באזור רכס לבן (אולי בתלות בדו"ח מיצוי עתודות קרקע לבנייה - זה בהחלט משמעותי). עדיין יש כאן אבסורד - אם אנשי הולנת"ע חושבים שהם יכולים לראות את צרכי ירושלים מעבר לשנת היעד - שיתכבדו ויתכננו באמת, ולא יתקעו איזה סימבול שהוא טלאי שאולי בכלל תפור במקום הלא נכון.

יום ראשון, 13 בנובמבר 2011

כפל ארנונה

זה נשמע כמעט כמו הצעה תמימה שעולה בשיחת סלון ביום שישי, או בתגובות לכתבה על דירות רפאים: "אז שיכפילו להם את הארנונה!".

אבל הנה זה בדוח טרכטנברג, וזה בדיוק מה שהעירייה רוצה לעשות. היום (16:00) ועדת הכספים של העירייה דנה (גם) על הארנונה לשנת 2012, ובין היתר אמורה לאשר את הסעיף הזה (עמוד 53 בסדר היום, לחובבי הז'אנר). כל מדיניות הארנונה צריכה גם להתאשר במשרד הפנים, ולכן אישור וועדת הכספים היום לא יהיה סוף פסוק.

תל-אביב עושה בדיוק את אותו דבר. לגבי האפקטיביות של זה - הדעות חלוקות. רינה דגני (גיאוקרטוגרפיה) טענה בגלובס שהנזק התדמיתי יהיה רב בהרבה מהתועלת באיכלוס דירות ריקות.

לא ראיתי דיון בלגיטימיות של המהלך הזה. גביית מיסים לא אמורה להיות שוק חופשי, ואמור להיות קשר כלשהו בין מטרת המס לבין צורת הגבייה לא? מה הייתם אומרים על כפל ארנונה לנהגים שביצעו עבירות תנועה חמורות? או הנחה במס הכנסה לעובדי עירייה? בארנונה, דרך אגב, הם כן מקבלים הנחה קטנה. חיפשתי את הבסיס החוקי לגביית הארנונה. חשבתי שאמצא את מטרת הגבייה בפקודת העיריות - אם, לדוגמה, מטרת הארנונה היא מימון שרותים עירוניים, אז יש כאן בעיה קלה - הדירות הריקות צורכות פחות שרותים. מצד שני יש עלויות עקיפות גבוהות של דירות ושכונות ריקות - החל מתדמית, דרך הספקת דירות במקומות אחרים, ועד לשמירת הסדר ברחובות ריקים מאדם (ג'יין ג'ייקובס). כך או כך, לא מצאתי שם את הבסיס החוקי לגביית הארנונה...

אבל יכול להיות שבינתיים זה כבר עובד? יש מי שחושב שכן.

ודבר אחרון - יצא פוסט עם הרבה לינקים. אותי הריבועים הקופצים של snap קצת עיצבנו (לקח להם מלא זמן להיטען, אם בכלל), אז ביטלתי אותם, אבל אם לכם הם עזרו לראות אם הלינק שווה קליק, אז תגידו.

יום שישי, 11 בנובמבר 2011

מתחם עדן

(ההדמיה מתוך התכנית המופקדת, את הכיתובים להתמצאות למי שלא לגמרי מאופס אני הוספתי. המבט הוא מכוון השוק) 

במתחם עדן, במקום בו נמצא קולנוע עדן הנטוש, הוגשה תכנית למגדל מגורים (24 קומות) ומלון, בשילוב מסחר. התכנית נערכה על-ידי דניאל ליבסקינד (!), בליווי משרד האדריכלים יגאל לוי, וכל הפרטים שלה כאן. מלבד מגדל המגורים והמלון, יש גם מעין רחוב מסחרי פנימי, וקצת שטח ציבורי פתוח. אחד הדברים היפים בפרויקט הוא מעבר בין הכיכר (עליאש-אגריפס) לבין הרחבה שלפני בנק הפועלים שליד המשביר (גלידה קרוול...). בסך-הכל תכנית מעניינת ואפשר לדבר עליה הרבה - אבל לא על זה רציתי לכתוב. 

אנחנו בהתעוררות הגשנו התנגדות, ש(מאוד תומכת בבניין, אבל) מבקשת מספר שינויים והבהרות. בעיקר שני דברים: פתיחת המעבר המדובר, המוגדר בתכנית כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי, ללא הגבלה, כלומר 24/7 (זוכרים את המאבק על פתיחת ממילא בשבת?); והמרת חלק מהדירות המוצעות, לדירות קטנות המיועדות להשכרה. 

כשהצגתי את ההתנגדות בוועדה המקומית חשבתי שיהיה קל - אנחנו בעצם מבקשים את יישום מדיניות העירייה בפרוייקט הזה - איזו סיבה יש למקומית (= העירייה) להתנגד? אז חשבתי. הצעקות שחטפנו שם מחלק מחברי הוועדה היו פשוט תת-רמה. אלו נבחרי הציבור, ואלו הדיונים שקובעים את העתיד התכנוני של ירושלים. לעומת הצעקות המאוד לא נעימות הללו, קובי כחלון (יו"ר הוועדה) ואחרים ניסו להבהיר את ההיגיון שבדברים שלנו, אחלה שווא.

(עובדי קולנוע עדן, 1932 - ויקיפדיה

מעמדה של החלטת המקומית הוא כהמלצה לוועדה המחוזית, שהיא בעלת הסמכות לגבי התכנית. וכך החליטה המקומית (כאן): לגבי פתיחת המעבר 24/7 היא קיבלה את עמדתנו במלואה. לגבי הבקשה לדירות קטנות להשכרה, המקומית החליטה שאם בשלב היתר הבנייה יבקש היזם להגדיל את מספר הדירות, תהיינה חצי מהדירות שייתוספו מיועדות להשכרה, לתקופה של 7 שנים.

במידה מסוימת יש כאן הישג - גם פתיחת המעבר, וגם עיגון הרעיון של דירות המיועדות להשכרה, בהחלטת הוועדה המקומית. מצד שני - לא נראה שאם המלצת המקומית תתקבל במחוזית, באמת תצא מכאן כמות משמעותית של דירות להשכרה. התחלנו להתכונן לדיון במחוזית.

אבל אז קרה דבר מעניין

קיבלנו טלפון מעורכי הדין של היזם. זה כשלעצמו קצת מוזר, כי לכאורה איזה עניין יכול להיות ליזם גדול בקבוצת צעירים קטנה?

הם הציעו להגיע להסכמה לפני הדיון במחוזית, וההסכמה שהם הציעו הייתה על הנוסח שהוחלט במקומית. אחרי התלבטויות הסכמנו, אבל שימו לב מה קרה כאן: היזם הבין שגם אם הוא מציע פרויקט גדול ויפה, כל עוד הוא מתעלם מדרישות בעלות אופי חברתי, דרכו לאישור התכנית אינה סלולה! כיוון הרוח השתנה.

הדיון במחוזית היה מעניין, ולמרות שהפוסט כבר מתארך - אתן לכם את ההיילייט מבחינתי:

האדריכל יגאל לוי הציג את התכנית ואת בקשותיהם. הוא נתלה, בין השאר, בדרך העבודה המיוחדת של משרד דניאל ליבסקינד, ובכך שהמבנה הוא שלמות, ואי אפשר לקצץ לה טיפה מכאן וקצת משם, כי כך קובעת תכנית המיתאר. תשובתה של מתכננת המחוז הייתה שיכול להיות שיום לאחר אישור התכנית דניאל ליבסקינד עלול להיעלם, ונספח הבינוי של התכנית (שאינו מסמך מחייב אלא רק מנחה) עלול להתפוגג...

וכך ענה יגאל לוי. הוא אמר "אנחנו מוכנים שנספח הבינוי יהיה מחייב, ואנו מוכנים ששמו של דניאל ליבסקינד [כמלווה לאחר שלב האישור] יהיה מחייב" (או משהו כזה). עורכי הדין של היזם נעו באי-נוחות בכסאותיהם. מתכננת המחוז דלית זילבר, ונחמה מונסנגו מלשכת התכנון המחוזית שאלו שוב ושוב להבהרה - אם זה באמת מה שיגאל לוי מציע - שהנספח יהיה מחייב. והוא ענה שכן, כי מדובר כאן בדרך עבודה אחרת - התכנית איננה בסיס לשינויים בשלב ההיתר (כמקובל במקומותינו), אלא היא עומדת להתבצע בדיוק לפי המתוכנן. אמריקה, ורסאנו, אמריקה.

לגבי תכנית העירייה לכפל ארנונה לבתים נטושים - אנסה לכתוב משהו עוד לפני ישיבת ועדת הכספים על כך - ביום ראשון בארבע.

יום שלישי, 8 בנובמבר 2011

וילה שוקן - בתים מבפנים



לפעמים לא נעים להסתובב בבית שנטשו אותו במהירות (אלא אם אתם שייכים לציידי הבתים הנטושים). כשמדובר בבית-ספר נטוש, זה בטח לא נעים.


במסגרת בתים מבפנים, שנערך בשישבת, ביקרתי בוילה שוקן. בהתחלה הסתובבנו חופשי, וכל בוגרי ומורי תיכון האקדמיה הסתובבו שם כסהרורים "פה למדתי", "פה היה חדר המורים"... כיום בית הספר כאמור, נטוש. כסאות ושולחנות זרוקים בכל מקום, ניירות וספרים מושלכים - לא דברים שקשורים למוסיקה או מחול - כי אחרי האקדמיה שכן שם בית ספר של רשת "שובו". באחת הכיתות מצאתי על הלוח חמשות משורטטות, כהכנה לתווים - אולי זכר לאקדמיה. גם על דמוי-הפרקט אולי עשו פעם פירואטים. בכניסה לאולם תלויים סווטשרטים שנשכחו. אבל זה לא הסיפור המעניין.


וילה שוקן - בית אחד מתוך מעטים שתכנן אריך מנדלסון בישראל. בית מידות מפואר ומיוחד, שכיום רובו מכוסה על-ידי תוספות.

כשהאקדמיה קיבלה את הוילה הזו הוסיפו לה תוספות בנייה בהיקף עצום, בתכנונו של יוסף קלארוויין. המשמעות היא שכבר אז, בסוף שנות ה-1950, לא נשאר הרבה מהמבנה המקורי. כשלאקדמיה נהיה שם לא נוח, היא עברה לגבעת רם, ומינהל מקרקעי ישראל, כמו שאומר אמנון בר-אור - "בלי להתבלבל", מכר את המבנה ליזם פרטי. היזם רצה לבנות שם משהו גדול, ולהרוס את המבנה. חוות דעת של קרויאנקר גרסה שזה אפשרי, אבל מאבק גדול הציל את הוילה מהריסה.



אז מה עושים עכשיו? אמנון בר-אור וירון קופרשטוק שיתפו בהתלבטויות שלהם, ובהחלטה לפרק את כל התוספות, להביא את הבניין למצב בו היה לאחר סיום הבנייה בשנת 1939, ולרכז את הזכויות בבניין נוסף (6 קומות, 2200 מ"ר) שייבנה לצד הוילה (פרטי התכנית כאן).

השימושים המותרים בשטח הציבורי - מוזיאון, ספרייה, או "מרכז תרבות אזורי" (אני מקווה שלא מדובר בישיבה...)
מסחר = בית קפה, חנות ספרים או גלריה

יום ראשון, 4 בספטמבר 2011

ההנהגה מנותקת מהעם

אתמול, כשעשרות האלפים עמדנו בכיכר פריס, המוזיקה שלפני העצרת הופסקה, היה רגע של שקט עוצמתי מדהים. השקט הופרע בצרחות לתוך המיקרופון: העם -- דורש -- צדק חברתי. באותו רגע רציתי שיהיה קצר במערכת ההגברה. הייתה לי הרגשה שלהמון השקט הזה, שיודע שאם הוא ירקע בכוח האדמה תרעד - להמון הזה מגיע קצת יותר. 

כנראה שעוד הרבה חשבו כמוני, כי רק עשרות ידיים בודדות הורמו במענה לקריאה, והמענה בקושי נשמע. הייתה הרגשה שהציבור עבר פאזה. הלהט שהיה כאן בהפגנה הקודמת נרגע. אנחנו כבר מרגישים מספיק בטוחים בעצמנו כדי להיות שקטים. הציבור בפאזה אחרת, אבל מי שמאחורי המיקרופון עוד נמצאת בהפגנה הקודמת.

אוקיי - התעלמתי מהצעקות וחיכיתי למוצא פיו של הדובר הראשון (אל דאגה - לא יבוא כאן תאור של כל הדוברים - נשברנו והלכנו מהר מאוד). ואז אני שומע שהוא אומר שלנו יש אחריות, ולא נעזוב אתכם. רגע - מתי זה נהיה אנחנו ואתם? חשבתי שכולנו בסיפור הזה ביחד. ומה פתאום יש לו אחריות עלי - מה זה השטויות האלה? בקיצור - מישהו שם שיכור מרוב כוח, אבל לא מסוגל לתת תשובה ל-60 אלף איש שעומדים בשקט ומחכים לשמוע משהו אמיתי. אז הוא שוב צועק - העם -- דורש... בנקודה הזו הצטרפו אליו שני מתופפים מהגג של הבנק - זה היה מביך, כי בקושי ענו להם. 

אני רציתי לשבור את הציניות, אבל בשורה גדולה לא שמעתי שם. 

יום שבת, 3 בספטמבר 2011

מוצ"ש

חומת הציניות נסדקה. מונחים שאתמול נשמעו ארכאים - "מדינת רווחה" למשל, נשמעים היום כמו הדבר הכי עדכני שיש. "מדינת רווחה" - איך לא חשבנו על זה קודם! אפילו שטרסלר...

אותה ציניות היא הכלי החזק ביותר להשאיר אותנו בבית. כי באמת - מה יכול להשפיע עוד בנאדם אחד... כי ברור שאין סיכוי שביבי יהפוך את עורו להיות סוציאל-דמוקרט... 

אני מציע שתסדקו קצת גם את הציניות שלכם, וכמו שמדינת הרווחה נשמעת פתאום כמו רעיון עדכני ומרענן, ככה יישמע גם הרעיון שהציבור יכול להשפיע בכלים דמוקרטיים - לא רק בקלפי.

אני לא חושב שנתניהו יהפוך לסוציאל-דמוקרט במוצ"ש, ולא שיהיה כאן סדר חברתי חדש. אבל אני מקווה שההפגנה הזו תהיה מכה אנושה קשה לחומת הציניות שהפכה את המדינה הזו ממדינה עם חזון, למה שהיא עכשיו.

יום חמישי, 25 באוגוסט 2011

הר חומה ג


לא מזמן אושרה סופית התכנית של הר חומה שלב ג'. בואו נשים לרגע בצד את הבעייתיות של הר חומה מבחינה מדינית, ונסתכל על התכנון (כל המסמכים כאן). בכל זאת, מדובר ב-930 יחידות דיור (רק בשלב ג'). זה יותר מחצי ממספר היחידות באפרתה הסמוכה. 

טוב, דבר ראשון זה עירוב השימושים. כרגיל במקומותינו, ולא רק בשכונות פרבריות, המסחר מרוכז כולו במגרש אחד - מין מרכז מסחרי של שתי קומות עם ארקדה. אולי משהו שקצת דומה למרכז בגבעה הצרפתית, אבל פונה לשצ"פ. החנייה תת-קרקעית כמובן - שיהיה נוח להגיע עם הרכב... בנימה חיובית אני יכול להגיד לכם בתור הורה לילדים, שחזית מסחרית (=בית קפה) שפונה לשצ"פ (=גינה) זה מעולה. אייס קפה כשהילדים משחקים בדשא זה יותר מסתם אייס... 

יש עוד כמה מקומות ללכת אליהם ברגל, ויש גם איך. השכונה בנוייה על שדרה מרכזית אחת שמקשרת גינות קטנות, גני ילדים, והרבה בתי כנסת (תיכף אגיע לזה), ויש גם שביל אופניים. נראה לי שציפוף המגורים לאורך השדרה, במקום לפזר אותם בכל תחום התכנון, עשוי ליצור חוויה אינטנסיבית וטובה בשדרה. כאן המקום להזכיר שהתכנון הוא של רוזנפלד-ארנס, שברור שקטונתי מלשפוט אותם - אני בסה"כ מהרהר בקול רם. 

ההגיון של ריכוז הבינוי לאורך השדרה, ומבחינה טופוגרפית בראש השלוחה, אולי קשור גם לרצון לא להתקרב לדרך שאתם רואים בתצ"א צמודה לשכונה מדרום-מערב. מישהו מקוראינו שמעבר לשער הגיא מנחש? כן - זו גדר ההפרדה... 

עכשיו לעניין בתי הכנסת - אז נכון שהיתה התקוממות גדולה על זה שאין מספיק בתי כנסת בהר חומה, אבל מאז אושרו כמה. שימו לב - בשכונה החדשה, מתוך 10 מגרשים לצרכי ציבור, 7 מיועדים לבתי כנסת (חלק במשולב עם גן ילדים) ועוד אחד למקווה (במשולב עם מעון יום ומרכז רווחה). שני המגרשים הנותרים מיועדים לבית ספר יסודי ולרזרבה. לא ראיתי את הדיונים בפרוגרמה לשכונה, אבל זה בהחלט נראה שלכל יהודי יש בית כנסת להתפלל בו, ועוד יותר מאחד שכף רגלו לא תדרוך בו. מה זה?? אני בתור אדם חילוני באמת רצוי במקום כזה? (כן, אני מודע לעובדה שאמרו את זה קודם).


ועכשיו למה שקודם שמנו בצד - הרגישות המדינית. אני לא מתכוון לזה שבדיוק בזמן ביקור של מישהו אישרו את התכנית, אלא על היפרדות עתידית משכונות במזרח ירושלים. מי שתומך באופציה של היפרדות משכונות פלסטיניות (עמית כתב על זה יותר מפעם), צריך להבין שאי אפשר לשחרר את השכונות הללו אל המרחב סתם כך, אלא שצריך לתת להן קישור אל מרכזים אחרים כמו בית לחם. ולהרחיב את הר-חומה דרומה ומזרחה זה בדיוק להעמיק את הטריז בין בית-לחם (בית-סחור למעשה) לבין מזרח ירושלים. 


יום שבת, 6 באוגוסט 2011

דיור ציבורי - דיון ציבורי


ברור שאחד התחומים שעד לפני חודש התייחסו אליו בזלזול הוא הדיור הציבורי, ואולי מהיום יתייחסו אליו אחרת. 

התמונה למעלה עושה לי משהו בבטן, אבל אולי זה מפני שזכיתי להעביר חלק משנותי כילד בבלוקים טרומיים בשיכונים (שכונה ד' בבאר-שבע). 

בקיצור - התנצלות על ההודעה המאוחרת, אבל מחרהיום ב-19:00 מתקיים כנס על הדיור הציבורי, ביוזמה של שימור אתרים בעיריית תל-אביב ובית העיר. גם ההרצאות וגם הדיונים נראים ממש מעניינים. 

ללחוץ להגדלה, ותודה לנועם.

להתראות בעוד 40 דקות בהפגנה!

יום רביעי, 3 באוגוסט 2011

הסתייגויות לחוק הודל - עכשיו

ברגע זה, בזמן שמצביעים על סעיפי חוק הוד"ל זה אחר זה, דב חנין הודיע בשם האופוזיציה שכל ההסתייגויות עד סעיף 26 מבוטלות. זה בגלל שההצבעות נעשות באופן אוטומטי, דרך משמעת קואליציונית. (אני מסתכל על זה דרך ערוץ הכנסת).

דב חנין מציע כרגע שינוי לסעיף 27. הוא מציע שתהיה סנקציה משמעותית יותר אחרי שאושרה התכנית, אם היא לא בוצעה. אותו מנגנון "השמדה עצמית" שדיבר עליו עמוס בהערה לפוסט הקודם. הוא מציע שהתכנית תפקע אלא אם כן הועדה המחוזית תאריך את תוקפה. הפוך מהמצב הנוכחי, לפיו הועדה יכולה לבחור לשנות או לבטל את התכנית. גם יו"ר הכנסת רובי ריבלין מודה שזה מאוד הגיוני...

והם חושבים שם...

שר הפנים ביקש לדחות את ההצבעה על הסעיף לסוף.

אבל הם מצביעים בכל זאת...

בהצבעה שמית, נדחתה ברוב גדול גם ההסתייגות ההגיונית כל-כך הזו... גם רובי ריבלין הצביע נגדה...

חבל על הזמן. כאן מסתיימים שידורינו.

יום שלישי, 2 באוגוסט 2011

ודל

זה כבר כמה ימים שכולם מסבירים שזה ממש (אבל ממש) לא (רק) הדיור. גם אנחנו צעקנו "צדק חברתי" במוצאי שבת, וכמו כולם גם אנחנו לא גומרים את החודש. כמו אתגר קרת גם אני שונא את השיטה, אבל האמת היא שזה בעיקר הדיור.

כי בדיור יש מחסור אמיתי, מצוקה מוכחת, ומחדל תכנוני. בכל היתר זה כבר הרבה עניין של סדר עדיפויות אישי. מסתבר שאת הזכות לנסוע לחופש בחוצלארץ, למשל, מנצלים גם בעלי הכנסות נמוכות יחסית. בשנת 2009 עשו זאת 18% מבני 20+ בירושלים (15% בישראל), המתגוררים במשקי בית שההכנסה לנפש בהם הייתה פחות מ-2000 ש"ח. ברור שהם חסכו במקומות אחרים, אבל קשה לדבר כאן על "מגיע לי". בדיור זה לא כך - מגיעה לכל אחד קורת גג, או לפחות האפשרות לרכוש אחת כזו, וזה לא קורה. אנחנו היום לא היינו יכולים להרשות לעצמנו לרכוש את הדירה שקנינו לפני כעשר שנים כשאוטובוסים התפוצצו כאן מסביב. בקיצור - בדיור אני מרגיש שזה הרבה יותר נכון לבקש צדק חברתי.

אז א-פרופו מחדל - הנה עולה חוק הוד"ל, בחסות מסך העשן שגורם לו להיראות כמו תשובה למחאת האוהלים. יש כבר משמרת מחאה מול הכנסת, ומחר (שלישי) בערב יש עצרת מול הכנסת.

מה יש בחוק הוד"ל (חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה))?

ראשית, הגדרות. "תכנית לדיור לאומי", כלומר תכנית שהוד"ל אחראית עליה, היא תכנית: 1. על קרקע מדינה; 2. ל-200 יחידות דיור לפחות; ו3. בעלת הוראות מפורטות, כלומר שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.

נרגעתם? אני ממש לא. מה אומרים לנו כאן? שתכניות גדולות הן התכניות שבהן נעקוף את מנגנוני התכנון הקיימים. לא בתוספת חדר לדירה, ששם באמת ישנם עיכובים מיותרים ברובם, אלא בתכניות הגדולות - שם העיכובים דווקא לא מיותרים - הרי כדאי לחשוב טוב לפני שבונים 200 יח"ד לא? לפי ראש הממשלה אין צורך.

הלאה - מתחילים בפירוט. ועדת דיור לאומי תקום ליד המועצה הארצית, ושימו לב: אם יש תכנית שמוגדרת כוד"ל, אבל במקרה אחר הייתה צריכה להגיע למועצה הארצית - היא לא תגיע לארצית! כל סמכויות המועצה הארצית לעניין אישור תכנית כזו יהיו נתונות לוד"ל ורק לה. כלומר גם את מוסד התכנון העליון של מדינת ישראל אנחנו עוקפים כאן...

הוד"ל המחוזית תהיה בעלת כל הסמכויות של המחוזית, ושל כל מוסד תכנון אחר למעט המועצה הארצית וועדותיה.


מצויין בחוק כי רק רשויות מקומיות, ועדות מקומיות ומחוזיות, משרדים ממשלתיים וממ"י יוכלו להגיש תכניות. מצדדי החוק מביאים את זה כמנגנון שמבטיח שהחוק לא ינוצל על-ידי יזמים (שכאמור - לא יכולים להגיש תכנית). יכול להיות שהם צודקים, אבל לא ברור מה ימנע מהעיריות להגיש את התכנית בשם היזם.

גם בתוך הועדה יש מנגנון-עוקף-מינהל-תקין, הקובע שאם הועדה אינה עומדת בזמנים שהוקצו לשלבים לאישור התכנית - נציג ראש הממשלה בועדה יכנס ישיבה שלא מן המניין, שהוא עצמו יהיה היו"ר שלה.

אבל יש גם בשוֹרה! ניתן יהיה לבדוק תכניות מופקדות גם באינטרנט.

יש עוד כמה פנינים בחוק הזה - נראה שזה בדיוק הפתח לבנייה חפוזה, ואני לא מצאתי את המניעה לבנות דרך המנגנון הזה את מגדלי היוקרה. כל עוד תכנית מצייתת לשלושת הכללים שלמעלה, היא וד"לית. לא זוגות צעירים, לא בר-השגה... יש שם איזכור לכך שתכנית של הוד"ל תכלול התייחסות לתמהיל בין דירות קטנות לגדולות. לא כתוב שצריכות להיות גם דירות קטנות, ובטח לא כמה מהן צריך. מספיקה התייחסות...

בקיצור - על הפנים.

והערה קטנה על המאבק הגדול: המאבק בין מדינה סוציאל-דמוקרטית לבין מדינה ניאו-ליברלית לא יוכרע ברחובות. הוא יוכרע במרכזי המפלגות, במבט השני אותו יקבלו אנשים בעלי אג'נדה חברתית, שמזוכים כיום במבט מזלזל עם טענה מתנשאת בנוסח: "אין לו בכלל מה להגיד בתחום המדיני". אם מאבק האוהלים יצליח להזכיר את התחום החברתי לאנשים שם במרכז המפלגה, זה בהחלט הרבה.

יום ראשון, 31 ביולי 2011

יאוש


"המדינה קורסת"; "צדק חברתי"; "מ-ה-פ-כ-ה"
הרגשת העוצמה הייתה חזקה מתמיד, אבל כשהשוטרים ביקשו לעלות למדרכות כדי שאפשר יהיה לפתוח את הצומת - הירושלמים צייתו בלי בעיה.
כל הכבוד לרבבות שהגיעו. אני מקווה שמשהו ישתנה.
אני לא אופטימי, ולכן כל זה גרם לי ליאוש, אבל ברור לי שאיבדתי את תום הנעורים ואת האמונה שהשינוי בוא יבוא אם נרצה בו מספיק חזק.


שבוע טוב.

יום שבת, 30 ביולי 2011

ארכיטקטורה או מהפכה

 


המחאה בכל מקום, ובעיקר בכל מקום בתקשורת. ההרגשה שעוברת היא שכאילו רק לזה חיכינו, והנה באה סוף סוף הזעקה שכולנו (ולפנינו הורינו) זועקים בשיחות סלון כבר שנים על שנים. עכשיו יבוא השינוי! הוא חייב לבוא!

אני לא עד כדי כך אופטימי. 

בהנהגת המדינה אני לא רואה כרגע מנהיגות שיכולה לקבל החלטות שאינן מכוח האינרציה, ונראה לי שהחברה שלנו, על ערכיה הקצת-מעוותים, מנפה החוצה ממוקדי הכוח את אותם מנהיגים עוד לפני שהם באים לידי ביטוי. בן-גוריון אולי יהיה לנו (אולי יש לנו), רק שכיום אנו זקוקים ללוי אשכול. והוא כנראה הבין בסוף תואר ראשון או בעצם הרבה לפני, שלמרות שהמדינה נורא חשובה לו, ולמרות שהוא ממש רוצה להשפיע, וחושב שיש לו יכולת, הוא לא יעבור את הפריימריז בחיים. הנהגת המדינה נראית כיום כמו תוצר מובהק של פריימריז - כולם עוברים מסך, מחייכים כל הזמן. אני לא רואה מישהו מהם עושה מהלך ארוך-טווח של תיקון, או כמו שנדב איל כותב - "ניו דיל" (ראיתי את זה אצל יובל דרור, בפוסט "בואו ננצח הפעם", שדיכא אותי עד כדי כך שהתיישבתי לכתוב בשעת לילה זו).

שינוי ערכי, גדול, לא יכול לבוא מתוך המנהיגות הזו. הרבה יותר מסופרטאנקר אני לא חושב שהיא יכולה לתת. הלוואי שאני טועה, ולכן אהיה במוצ"ש בצעדה. בואו גם. אני מקווה שקצת נזיז את החבר'ה שם למעלה, אבל ניו-דיל - אני לא הייתי בונה על זה.

דבר אחרון - צדק חברתי -
קורה כאן משהו מדהים שאולי לא היה כמותו בעשרים השנים האחרונות, בהן אנו יושבים על סיר הבשר, נהנים מלחם ושעשועים. אבל צדק חברתי? נדמה לי שזעקת מעמד הביניים הנרמס היא לא קריאה לצדק חברתי, אלא דווקא למשהו רגרסיבי שייתן אוויר לנשימה לא לשכבות החלשות ביותר, אלא בעיקר למעמד הביניים עצמו. 

"ארכיטקטורה או מהפכה" קובע קורבוזייה בספרו "לקראת אדריכלות", וממשיך: "אפשר למנוע את המהפכה".


בתמונות למעלה: מאהל המחאה ("צדק חברתי"), ויריד בצלאל ("הסיכות זה 70 שקל"), שהתגוררו היום יחד בגן הסוס

יום שבת, 23 ביולי 2011

ראוי במחיר שפוי

"דיור ראוי במחיר שפוי"? האמנם השוק החופשי הכזיב בגדול, ורק פיקוח מחירים יחזיר את שוק הדיור למסלול שפוי? או האם השוק בעצם ממש לא חופשי מספיק, כמו שכותב לרמן?

המחאה מגיעה מהבטן, אבל כדאי להיזהר לא להביא משם גם את הפתרונות. כל הגופים העוסקים בתכנון מנסים לפצח את הסיפור של דיור בהישג יד, וההישג הגדול של המחאה יכול להיות רק להזיז את הגופים הללו - שיפסיקו לגרור רגלים, ובעיקר שיתחילו לשוחח זה עם זה במקום להשקיע זמן ואנרגיה בלסכל זה את תכניותיו של זה. פיקוח או הסרת חסמים; סבסוד משכנתאות או סופרטאנקר - הוויכוח מעניין וראוי, אבל אולי לא באוהל המחאה.

בתוך בליל המלים על הדיור, אני באמת מציע לכם לקרוא את שני הפוסטים של לרמן, על הרגולציה העודפת ומוצר הדיור האמיתי שנמצא במחסור, ועל התחבורה והפריפריה. לרמן מסביר איך התקנות בנושא חנייה ושטחים פתוחים מונעות בנייה של מקומות עירוניים ראויים, שהם-הם המוצר שנמצא במחסור. גם 100,000 יחידות דיור בנגב ובגליל מחר בבוקר לא יפתרו את המחסור הזה. מה שכן יפתור אותו זה התחדשות עירונית - הגדלת מספר יחידות הדיור (הסבירוֹת) במרכזי הערים.

ותחבורה - הרי ברור שתחבורה ציבורית יעילה ובהישג יד יכולה תוך זמן קצר להפוך את כל העיירות הקטנות שמקיפות את העיר הפנימית של ירושלים: גילה, רמות, פסגת זאב, תלפיות מזרח - למאגרים גדולים של דיור בהישג יד. תוך זמן ארוך מעט יותר היא יכולה לגרום למקומות הללו, אחרי שימשכו אוכלוסיות מגוונות, להפוך לעירוניים מעט יותר, ומשעממים הרבה פחות.

לעניין המחיר השפוי: אני לא כלכלן, אבל הערכתי היא שמחירי מקסימום לשכירות יקטינו דראסטית את שוק הדירות השכורות (אנשים יעדיפו לשים את הכסף במקום אחר). במצב החדש שבו ההיצע ירד (והביקוש כנראה ישאר פחות או יותר דומה, לפחות בהתחלה), ניתן להניח כי כל הדירות יתיישרו למחיר המקסימום - גם אלו שהיו הרבה מתחתיו (כי עכשיו תהיה מצוקה חריפה וכולם יהיו מוכנים לשלם כל מחיר). קביעה של שיעור עליית מחירים שנתי מקסימלי יגרום לאותה תופעה - ההיצע ירד אבל כל הדירות שיישארו יעלו בדיוק בשיעור המקסימלי, לא פחות.

מחר בערב:



וביום שני: 

יום חמישי, 16 ביוני 2011

סיפור קטן

יום שישי בערב לפני כמה שבועות, אנחנו יוצאים מהאוטו אחרי שחזרנו מארוחת ערב. שניים או שלושה חרדים נעצרים לידנו ושואלים אותי אם אנחנו יודעים איפה גרה משפחה כלשהי. לא הכרתי את השם, אבל ידעתי איפה ברחוב גרה משפחה חרדית  - וחשבתי שאולי אותה הם מחפשים.

אז אמרתי בטבעיות אאההממ....
(הייתי קצת נבוך - גם מזה שאנחנו עומדים ומשוחחים ביום שישי בערב תוך כדי שאני נועל את האוטו, וגם מזה שלפי המראה שלהם אני חושב שאני יודע את מי הם מחפשים)
בסוף שאלתי אם המשפחה שהם מחפשים היא משפחה חרדית.

הבחור שדיבר איתי ענה מייד אאההממ...
והסתכל על חברו - אולי כדי לקבל חוות דעת. נראה היה שהחבר גם לא סגור על ההגדרה (חרדית).

ואז שאלה אותו אשתי - חבדניקים?
מתוך המבוכה, אורו פניהם של השניים (או השלושה)
היה ברור שעכשיו הם מבינים עם מי כאן אפשר לדבר.
"כן"

אשתי הסבירה להם איפה בערך מתגוררת המשפחה החבדניקית,
והם הלכו לדרכם (ואנחנו עלינו הביתה).

זהו.

לי הרגע הקטן הזה המחיש את מה שאנחנו כמובן יודעים - שבתוך הקבוצה שמגדירה את עצמה "חרדים" בסטטיסטיקה, המגוון הוא רחב. רחב עד כדי כך שאפילו עם ההגדרה, הכל-כך שגורה בפינו - "חרדים", לא כל אחד מהם יכול להזדהות.

הנתונים לגרף מתוך שנתון סטטיסטי לירושלים 2011

יום שבת, 11 ביוני 2011

בגץ לא נתן למושבים פל"ח להשכרה

בג"ץ התערב שלשום בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל (כאן בכלכליסט, וכאן בגלובס). רציתי לומר שהתערב בצורה בוטה, אבל בסופו של דבר השינוי שהוא הכניס להחלטת המינהל אינו דרמטי מבחינה מינהלית (עבור המושבניקים זה בהחלט יהיה דרמטי). מה שמעניין הוא הדיון בטענות. שם נפתחת כל החלטה וכל טענה, נשמעות חוות הדעת של אריה שחר ושל צ'מנסקי, והתוצאה בהחלט מרתקת. תמיד אנחנו אומרים שבית המשפט מתחמק מעיסוק בשאלות תכנוניות, אבל הפעם עדנה ארבל ועוד שישה מעמיתיה מראים לנו אחרת.

לא הצלחתי לקשר אל כל מסמכי העתירה, אבל תוכלו למצוא אותם אם תחפשו כאן את תיק מספר 1027 משנת 2004. 
פסק הדין עצמו נמצא כאן, או בגירסת PDF כאן

לא עברתי על כל 114 העמודים של פסק הדין, אבל מה שהספקתי לקרוא מרשים מאוד.

נתחיל מהעותרים - העתירה הייתה של פורום ה-15, אדם טבע ודין ואחרים. אדם טבע ודין שוקלים שיקולי סביבה, אבל מה לפורום ה-15 (15 הרשויות החזקות) ולפעילויות לא חקלאיות במושבים ובקיבוצים? אז ככה - לפורום ה-15 שתי טענות (שהן למעשה אחת) מרתקות. אחת - שההחלטה תגרום לפירבור של אוכלוסייה חזקה, מסחר ותעסוקה. שתיים - שהחלטות המינהל לא שקלו את השיקול התכנוני - מטרת תמ"א 35 להכווין את עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים. הם טוענים שהתרת פעילויות לא חקלאיות בחלקה א' של המושבים תפגע בערים. העובדה שפורום הערים עותר נגד המינהל ומצליח להכריח אותו לשקול שיקולים של תכנון ראוי היא בהחלט סימן טוב, שלא לומר משב רוח גבית מרענן. גם העובדה שהפורום מגיע לבג"ץ בעניין פעילויות בישובים החקלאיים, ומוכיח שיש קשר בין פיתוח המגזר הכפרי להיחלשות העיר - מרשימה מאוד. את חלק הטענות בפסק הדין תמצאו כאן.

למען הסדר ראוי לציין שהיו עוד עותרים רבים, ביניהם האגודה לצדק חלוקתי, שטענה שההטבה למגזר החקלאי מקפחת מגזרים אחרים. עותרים רבים היו גם מהצד הקיבוצי, והם טענו נגד היבטים אחרים של אותן החלטות של המינהל.

ארבל סוקרת בהרחבה את התקינות המינהלית של ההליכים בקבלת ההחלטות. אחת ממסקנות הביניים שלה הן שהמינהל חייב לשקול שיקולים תכנוניים בקבלת החלטותיו, ולהביא בחשבון את המגמות התכנוניות שבתוקף. אסור למינהל להציב קשיים בפני מוסדות התכנון ליישם את המדיניות שתשמור על האינטרס הציבורי (סעיפים 46-47 בפסק הדין). מישהו אמר דב"י? מישהו דיבר על ניוד זכויות?

אבל מהם יעדי התכנון הנכונים. כאן התשובה של ארבל היא פשוטה - תמ"א 35. היא מפנה אותנו אל המטרות - צמצום הפירבור והכוונת הפיתוח לערים. כדאי לשים לב לכך שמטרות התמ"א (שהיו עליהן מלחמות גדולות) הן שיצרו את ההישג הזה. לא התשריט ולא ההוראות המפורטות לגבי המרקמים והייעודים. ראוי לזכור את זה כשמנסחים מטרות ודברי הסבר של תכנית, ולא לשמוע רק את הקול הטכנוקרטי שאומר שתשריט והוראות הם חזות הכל.

אדלג על חלק נרחב של הדיון שסבב סביב הסדר הסדר הזכויות במושבים ופיצול הנחלות.

בדיון בתעסוקה הלא-חקלאית (כאן בפסק הדין), סוקרת ארבל בהרחבה את ההחלטות השונות, את חוות הדעת של פרופ' אריה שחר, ואת התחרות הלא הוגנת עם העיר, שמפניה חוששים העותרים. ארבל מסתמכת על כך שהחלטת המינהל הסופית היא לגבות דמי חכירה מלאים על בנייה לפעילות לא-חקלאית, וקובעת בסוף כי אין כאן תמריץ משמעותי שיגרום לפירבור מואץ. היא מחליטה להשאיר את ההיתר לפעילות לא-חקלאית על כנו.

אז מגיעה ארבל לבחינה של ההיתר להשכיר את המבנים המשמשים לפעילות הזו לצד שלישי. היא קובעת כי הסדר זה של שכירות משנה לגמרי את המצב הקיים, ומתיר לראשונה לחקלאי להשכיר מבנים בחלקה א' לפעילות לא חקלאית. היא קובעת כי ההסדר לא סביר, ולאחר שקילת כל הטיעונים לכאן ולכאן קובעת כי את האפשרות הזו יש לבטל (בסעיף 107).

כאן יש בעייה. כידוע, תעסוקה לא-חקלאית בחלקה א' אינה עניין נדיר, ואפשר למצוא שם הכל, החל ממשרדי אדריכלים, דרך קליניקות, חנויות רהיטים, וכלה במחסנים לחומרים מסוכנים. האם כל זה בשימוש בעלי החלקה? הם האדריכלים, מוכרי הרהיטים, בעלי החומרים המסוכנים? ודאי שלא. לפי יד2 יש המון היצע להשכרה של מבנים לפעילויות שונות ומשונות במושבים (מחסנים, משרדים, אולמות אירועים, קליניקות, חנויות - אלו רק חלק מההצעות שמצאתי שם. יצויין שלא מצויין אם זה בחלקה א', אבל נראה שחלק כן). פסק הדין מתייחס לבעייה הזו, אך טוען שהעובדה שזה קיים אינה מצדיקה מתן גושפנקא חוקית. הוא גם מציין את המסר המועבר למפירי חוק, ואת התמרוץ לחקלאים להסדיר את ענייניהם.

הפוסט כבר מתארך, ואני צריך לזוז... אני מקווה שאחזור לפסק הדין הזה שוב - יש בו עוד המון, ונראה לי שהוא מסמך חשוב.

אבל אקפוץ רגע לסוף דבר של פסק הדין (כאן). מורי ורבי, מוטי קפלן, מדגיש תמיד את האפקט החינוכי של תכנית. אני משער שהאפקט החינוכי או המסר היה מה שדחף את ארבל להוסיף את סוף הדבר שהוסיפה, ובו היא מציינת בפיסקה אחת את החלוצים שהגיעו לכאן לפני 100 שנה, והחלו להוציא לחם מן הארץ. אך הזמנים השתנו, ועם ההכרה בחשיבות המפעל, יש לתת את הדעת לפעולה לפי הסדרים חוקיים. היא מסכמת בכך שההסדר נותן "משקל הולם למציאות המורכבת, לעבר וגם להווה, להתיישבות החקלאית וגם להתיישבות העירונית, למאמץ שהושקע ולתמורה שראוי שתינתן בגינו, לשינוי וגם להתחדשות." ארבל גם מצטטת את ההתחלה מתוך "אנשי העליה השניה" של אלתרמן("הם היו עלמים צעירים, הן היו עלמות צעירות..."). אבל גם אצל אלתרמן וגם אצל עדנה ארבל, חסרה המילה תודה. תודה למי שתכלס בנו את המדינה, והיום צריכים להתמודד עם בעיות לא פשוטות.

יום ראשון, 5 ביוני 2011

תכניות ישנות

תכניות ישנות הן רעה חולה. תשאלו את המתכננים של רחביה, שהגיעו לשכונה כשתכנית ישנה מתירה שם תוספת קומה (ועוד אחת בהקלה) באופן גורף. משם הם היו צריכים להתחיל לעבוד - למשל על נושא השימור.

תשאלו את מינהל קהילתי יובלים, שנלחם בבית משפט נגד יישום פתאומי של תכנית ישנה לצמודי קרקע במורדות לכיוון עין-כרם, שסיכלה תהליכי תכנון נוכחיים (וניצח).

חלק מהתכניות הללו פשוט לא מתאימות להיום. צריך היה לבטל או לשנות אותן.

לשם הבהרה - אין בעייה לבטל תכנית קיימת על-ידי תכנית חדשה, רק עניין פעוט עוצר את זה לגמרי - הפיצויים על אובדן הזכויות. עסקי אוויר - היום יש לי בניין ללא זכויות, מחר אני מאשר תכנית - ופתאום יש לי רכוש חדש (שלא קניתי) - זכויות בנייה - שצריך לפצות אותי בגין לקיחתן אם מתאשרת תכנית שמקטינה אותן. לא אלאה אתכם, אבל רק כדי לסבר את האוזן - אנשים כבר ביקשו וקבלו פיצוי אפילו בגין אובדן של זכויות צפויות - כלומר לא כאלו שהיו מוקנות להם על-פי תכנית, אלא כאלו שהיו לבניין ליד והיה להם יסוד סביר להניח שיינתנו גם להם... אתם מבינים ששום ועדה מחוזית לא מסתכנת באישור תכנית שלוקחת זכויות מוקנות.

במיוחד עכשיו, כשתהיה (אינשאללה) הרבה עבודה של תכנון והתחדשות בתוך מרקמים בנויים - חשוב להסדיר את היחס לתכניות מאושרות שכבר לא מתאימות למדיניות הנוכחית. זה בדיוק מה שדב חנין וניצן הורוביץ ניסו לעשות בהצעת חוק חדשה (קובץ וורד). הם הציעו שתכניות שאושרו לפני יותר משמונה שנים ועדיין לא מומשו, יעברו בחינה מחודשת לפני שיינתן לפיהן היתר בנייה, ותינתן הזדמנות לציבור לתת התייחסויות. לאור הבחינה המחודשת וההתייחסויות, מציעים חנין והורוביץ (ולא בפעם הראשונה - הנה הצעה כמעט זהה של אופיר פינס-פז מ-2008, והנה עוד אחת של חנין, פינס-פז והורוביץ (הכל בקבצי וורד)) שניתן יהיה לנייד זכויות, להתלות את התכנית, לשנות או לבטל אותה. מציעי החוק חשבו במיוחד על תכניות המתירות בנייה בשטחים פתוחים כמו פעם (מתחם שפיים געש למשל), אבל לדעתי זה לא פחות רלוונטי בערים. הנה ב-nrg.

אבל גם הפעם זה לא הלך. ועדת שרים לענייני חקיקה דחתה את זה. חבל שהחלטות הועדה באתר משרד ראש-הממשלה מעודכנות ללפני חודשיים, אבל לכשהאתר יעודכן - זה אמור להופיע כאן. בינתיים נסתפק בידיעה ב-nrg.

יום שלישי, 24 במאי 2011

מחר מגדילים את ירושלים


מחר מרחיבים את שטחה המוניציפלי של ירושלים, העירייה פרסמה את זה כאן (זהירות קובץ וורד). הכוונה היא, למיטב ידיעתי, לסיפוח של כ-280 דונם מאדמות רמת רחל לירושלים, לצורך הקמת שכונה גדולה לזוגות צעירים. לא מדובר במטעים הנטושים שליד הפילבוקס בדרך חברון - אלו כבר נמצאים בתחום ירושלים - אלא על השטח שבין ארנונה, מלון דיפלומט, וכביש הרכבת - שצופה על תלפיות-מזרח ועל המורדות הצפוניים של צור-באחר.

כידוע, בישראל לא משנים שטח שיפוט ללא ועדה לחקירת גבולות. מסמכי הועדה כולם נמצאים כאן. אני ממליץ במיוחד על הדוח הסופי של הועדה, ועל ישיבת המועצה הארצית מיום 28 בינואר 2010.

הישיבה הייתה סוערת מאוד, כשנציגי רמת רחל טוענים שאין צורך בהעברת הקרקעות, ונציגי עיריית ירושלים טוענים שיש הכרח בהעברה. רמת רחל דיברו על ביקושים נמוכים בעיר (ממש כך! ראו למשל בעמוד 3 של הפרוטוקול), הזכירו את השטחים שהועברו לירושלים בשנת 1993 (עמק הארזים למשל) לצרכים עירוניים, ובסוף הפכו לפארקים - שיכולים היו להיות חלק ממטה יהודה באותה מידה (עמוד 19-20). הם אפילו מציעים בנייה בפארקים הללו, וגם העברה של השטחים בחזרה למטה יהודה.

נציגי עיריית ירושלים בעיקר ענו לטענות, וניסו לומר כמה חשובה כל יחידת דיור.

הסיכום הוא, כמו שאתם מבינים, שהשטח יועבר לירושלים.

זו לא פעם ראשונה שרמת-רחל מעבירה שטח לירושלים. על השטח הקודם שהועבר נבנתה השכונה "רמות רחל". מצד שני, על השטחים שהועברו לירושלים בשנת 1993, לא נבנה כמעט כלום.

יש משהו מקומם באחיזה של קיבוצים ומושבים קטנים בקרקעות שהיו יכולות לשרת אלפי תושבים עירוניים (והקונפליקט ירושלים - מטה יהודה הוא לא הדוגמה הקיצונית ביותר בישראל), אבל מצד שני - כמו שטענו נציגי רמת-רחל - למה ירושלים לא מממשת את גבעת המטוס למשל, לפני שהיא מבקשת שטחים מאחרים?

יום ראשון, 17 באפריל 2011

שיכוני קבריני-גרין

Cabrini Green 1230 N Burling Demolition

המון נכתב על שיכוני קבריני-גרין בשיקגו, שנבנו החל משנת 1942 במסגרת מה שכּונה אז "התחדשות עירונית" (urban renewal), ונהרסו החל מסוף שנות ה-1990, אחרי שהמצב בהם הפך לבלתי נסבל מבחינת האלימות. בתקופת השיא התגוררו בפרוייקט 15,000 תושבים. השיכונים האלו והריסתם הם סמל לחשיבה הישנה (השיכונים הציבוריים הגדולים), לכשלון שלה, ואולי גם להודאה בכשלון ולנסיון לעשות משהו אחר.

בימים אלו יורד הבניין האחרון. הסמל מאוד משמעותי, ולכן הייתה מסיבת פרידה, ופרוייקט שהוא סוג מיצג אמנותי - קטעים שנכתבו על ידי ילדים שמתגוררים או לומדים בפרוייקט או בסמוך, "תורגמו" לרצפים של הבהובי אור שתוכנתו במנורות לד נשתלו בדירות בבניין ומהבהבים עד תום ההריסה (ככה זה נראה לפני שהתחילו להרוס).

שיקגו נמצאת מאז שנת 2000 בתכנית התחדשות ענקית שראשיתה בחזון של ראש העיר ריצ'רד מ' דיילי, ובהסכם מימון עם הרשות הפדרלית לדיור HUD (שלקחה את השליטה על הרשות העירונית לדיור לאחר קריסתה). התכנית כוללת הרס של פרוייקטים כמו קבריני-גרין, פינוי של התושבים לשכונות מעורבות, בנייה מחדש וניהול של כמה עשרות אלפי נכסים המשמשים לדיור ציבורי מסוגים שונים. הרשות העירונית CHA מנהלת את התכנית השאפתנית הזו.

חבל שכאן הדיור הציבורי הולך מדחי אל דחי. אולי במקום לבנות עוד כבישים וחנייה ולחשוב שגילינו את אמריקה, ננסה ללמוד משהו מאמריקה על דיור ציבורי - למשל שלא תמיד אפשר להסתמך על השוק הפרטי שיזיז דברים...

(התמונה של Zol87 בפליקר)

מחר ערב פסח. מה נשתנה? חג שמח לכולכם! 

יום שני, 11 באפריל 2011

הפקעה בהישג יד

הממשלה החליטה להתנגד להצעת החוק של זאב בילסקי, דב חנין, ויריב לוין, לצרף את המטרה "דיור בר השגה לצעירים" לרשימת צרכי הציבור שלשמם מותר להפקיע קרקע בתכנית

(יחד עם: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה)

החלטת הממשלה כאן והצעת החוק כאן (RTF).

יום שישי, 8 באפריל 2011

תכנית אסטרטגית לבאר-שבע

כדאי לקרוא את הכתבה בדמרקר, שעוסקת בתכנית אסטרטגית לבאר-שבע, מציבה יעדים, ואפילו אינדיקטורים. אבל חבל שאין שם הבחנה ברורה בין האינטרס של באר-שבע, לבין האינטרס של "פיתוח הנגב והגליל", של גופים כמו תנועת אור, או המשרד לפיתוח הנגב והגליל (שהאתר שלהם לא עולה לי מהבוקר). כי מטרופולין זה אחלה, ואני כמובן בעד, אבל לפני זה צריך בתוך העיר מסה קריטית של שרותים איכותיים (תרבות, חינוך...), ותעסוקה, בשילוב של מסה קריטית של ביקוש לכל אלו. 

בקיצור, דנילוביץ' רוצה "אוכלוסייה איכותית", וזה אחד הדברים שבאר שבע צריכה, אבל גופים אחרים נותנים תמריצים לאותה אוכלוסייה בדיוק, להגיע אל היישובים הכפריים שסביב באר-שבע. 

ובעניין משיכת האוכלוסייה האיכותית יש גם צד שני - מה עם האוכלוסייה שגרה כבר בבאר-שבע כיום? מה עם שרותים ברמה נאותה עבורם? זו השאלה ששואלת סיון פיסטרוב. אדריכל שאני מעריך אמר לי פעם שהנגב צריך להתמחות באיכות חיים, ולא בעוד ועוד אוכלוסייה. אחרי שמתן דהן מעמותת "איילים" ענה לסיון שדלתות המשרד לפיתוח הנגב והגליל תמיד פתוחות בפניו, היא לא קיבלה זכות תגובה לתגובה בהארץ, ולכן תשובתה נמצאת בעבודה שחורה.



וסתם משהו קטן - כשמילאו את כבישי ומדרכות העיר בהוראות למרתון - כיוונים, איפה להציב גדרות ותחנות מים - הייתי בטוח שזה איזה ספריי מיוחד - משהו שנמחק מתישהו. מסתבר שזה כנראה יקח זמן...

(בתמונה רחוב הרצוג, היום)

יום שלישי, 5 באפריל 2011

מורדות גילה

אין הרבה מפות בעברית שמראות את הקו הירוק בירושלים (יוצאת דופן היא מפת גוגל), ולכן לא תמיד ברור איפה ביחס אליו נמצאים מקומות כמו גבעת המטוס למשל. לאחר שנים שבהן הקו הירוק לא הופיע בכלל על מפות בעברית, היום כל אטלס כיס לכבישים כולל אותו, אבל עדיין לא בירושלים. ראו למשל את חברת מפה (תודו שיש בזה משהו מגוחך).

אבל הנה - היום, כך מסתבר, אישרה המקומית להמליץ למחוזית להפקיד את תכנית מורדות גילה, ובלי יותר מדי הסברים, התייחס רונן מדזיני לשכונה כאל שכונה הנמצאת מעבר לקו הירוק. לדעתי זה הישג - הגיע הזמן שאנשים יפנימו את מיקום הקו הירוק בעיר. לא - זה לא יהיה הגבול העתידי, אבל בערות או בורות, בניגוד לדברי האח הגדול, איננה כוח.

לעצם התכנית - די ברור שמבחינה עירונית עיבוי השכונות החיצוניות, יחד עם שיפור משמעותי של התחבורה הציבורית - הוא העתיד הנכון. זה מה שעשוי ליצור לא רק מבנה עירוני נורמלי (מטרופוליני) שיחזק גם את מרכז העיר, אלא גם מאגר גדול של דיור בהישג יד.

מהבחינה הפוליטית\מדינית לא לגמרי ברור מה נכון ומה לא. אבל לי נראה שלהשחיל עוד תכנית ועוד תכנית דרך ההקפאה, ולקוות שהפעם יהיה בסדר - זה לא אופק תכנוני בר קיימא, ולא אסטרטגיה שתצליח לקחת אותנו לאנשהו. ולפני שיורדים על פפה אללו שמתנגד לשיטה הזו - כדאי לחשוב לטווח קצת יותר ארוך.

אין לי את התשריט של מורדות גילה, אבל הנה גילה עם העיבוי בתכנית המיתאר העירונית:

(ללחוץ להגדלה, וכן - ככה זה נראה בכרום)

עניין אחר - חוק הג'ובים

לדעתי חברי מועצת העיר צריכים לקבל שכר. לא תקין שחברי המועצה, שהם גם, לדוגמה, חברי הועדה המקומית, שדנים על כל מרפסת ובניין בעיר הזו (ובכל עיר אחרת בישראל), יעשו את זה בהתנדבות.

אבל דעתי, כידוע, לא תמיד קובעת. בינתיים רק חבר מועצה שהוא גם סגן ראש העיר מקבל שכר מהעירייה, ולפני כשבועיים אושר בכנסת "חוק הג'ובים" הידוע לשמצה, שמתיר לראש העיר למנות עוד שני סגנים בשכר.

קצת אחר-כך התחיל קמפיין למינויה של רחל עזריה לסגנית ראש העיר (שצבר נכון להיום כבר יותר מ-2800 חתימות על העצומה), ולפני כמה ימים ראיתי גם את הקמפיין הנגדי - שטוען שאסור לתת יד ליוזמה החרדית של הגדלת מספר הסגנים, וטוען שרחל עזריה בעצם לא עושה כלום (הודבק גם כתגובה אצל עכברתול כאן). והיום פורסם המאמר הזה של אלישבע מזי"א, שמתארת את פועלה של רחל עזריה במילים מאוד יפות. לא ברור לי מי מתנגח שם מאחורי הקלעים עם מי, אבל יש לי הרגשה שטוב לא יצא מזה.

יום שני, 28 במרץ 2011

מינהלות

מקורות יודעי דבר (מופיעים כנראה בצילום למטה) מסרו לי שקשה להשאיר תגובה בבלוג. אני לא מצליח להבין את הבעיה, ועוד פחות מזה איך לפתור אותה. המלצות יתקבלו בשמחה בתגובות :-)

טוב, נו - אפשר גם במייל planning.jerusalem@gmail.com

יום חמישי, 24 במרץ 2011

שביל אופניים בגבעה הצרפתית

ביום שישי האחרון של כל חודש, מתקיימת ביותר מ-300 ערים בעולם רכיבת מסה קריטית. קיבלתי מייל שגם מחר, יום המרתון הגדול, יש רכיבה כזו. יוצאים מהמשביר ב-12:00. אולי אב"י יחליטו לפרסם את הפרטים באתר שלהם, כאן.

המסה דורשת שיפור (ביחס לרוכבים באופן כללי ו)בתשתיות - שבילי אופניים. חשבתי שכולם, כעיקרון, בעד שבילי אופניים, אבל שכמו כל דבר, צריך לצעוק הרבה כדי להזיז משהו. אז זהו שלא בדיוק - גם כשמשהו זז לא כולם ממש בעד. לא - הפעם אני לא מתכוון לניו-יורק, אלא לגבעה הצרפתית.

סיפרתי לחבר בהתלהבות שראיתי את שביל האופניים שסוללים בגבעה הצרפתית, והוא סיפר לי שהתושבים שם ממש עצבניים על זה, ושהם עצרו לעירייה את העבודות, ושלח לי את העצומה הזו. התגובה הראשונית שלי הייתה שהנה, שוב האופניים נסוגים כדי לפנות מקום לרכב הפרטי, ושוב התושבים כועסים כשנוגעים להם בחלק החשוב ביותר של המרחב הציבורי - הכביש. גם הקטע במיינט לא ממש שיכנע אותי.

אבל כשהתחלתי לקרוא את ההערות שהאנשים כתבו בעצומה, חשבתי שיכול להיות שזה לא כל-כך פשוט. אז הסתכלתי באתר שהם הרימו לטובת העניין, ראיתי את הוידאו מהפגישה של התושבים עם קובי ברטוב, ואת המצגת שמתארת את הבעיות בשביל המבוצע, ואת הפתרון החלופי. זה די שכנע אותי...

אבל מה שברור הוא ששיתוף ציבור אמיתי היה חסר כאן, וששיתוף כזה לא מבזבז זמן וכסף, אלא חוסך אותם. זה הזכיר לי משהו. אולי פעם הבאה...

היום (רביעי 23/3/2011) הייתה אמורה להיערך פגישה בין התושבים לעירייה.




למען הסר ספק - אני לא נוהג לרכב במסות הקריטיות - זה בדיוק הזמן שהילדים מסיימים את ביה"ס...

יום חמישי, 10 במרץ 2011

מחיר למשתכן וועדות הדיור הלאומיות

שימו לב להודעה הזו של משרד הבינוי והשיכון. הם מביאים לממשלה הצעה לסיבסוד 50% מערך הקרקע, בשיווק במכרזי "מחיר למשתכן". האוצר מתנגד כמובן - הנה בגלובס. כ-10% מהדירות בישראל בשנתיים האחרונות שווקו במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן", אבל לאחרונה נטען שההטבה למעשה אינה קיימת.

הרעיון הוא כזה: במכרזי "מחיר למשתכן" הקבלנים מתחרים מי יציע את המחיר הזול ביותר לדירה (למשתכן), כאשר מחיר הקרקע עבור הקבלן נקבע לפי שמאוּת (כלומר קבוע מראש), וקניית דירה ב-"מחיר למשתכן" בפרוייקט כזה  מותנית בזכאות (ששר השיכון שינה את כלליה לפני כשנה). הרעיון הנוכחי של אטיאס הוא פשוט - למכור לקבלנים את הקרקע ב-50% מהשומה, בהנחה שקבלן שירצה לזכות יהיה חייב להוריד מאוד את המחיר למשתכן, במיוחד באזורים בהם מחיר הקרקע מהווה חלק גדול ממחיר הדירה הסופי (כלומר במקומות בהם אנשים רוצים לגור - מה שנקרא אזורי הביקוש).

האוצר טוען שמדובר באובדן הכנסות אדיר למדינה, ובהטבה רגרסיבית - ככל שמחיר הקרקע גבוה יותר כך גבוהה יותר ההטבה. אני לא מבין הרבה, אבל לי זה נשמע כמו תגובה אוטומטית של אגף תקציבים. משרד הבינוי והשיכון מציע בעצם שבשביל לקדם אינטרס ציבורי מובהק, מותר לאבד הכנסות פוטנציאליות משיווק קרקע. נשמע לי כאילו סוף סוף מישהו עושה צעד אמיתי בכיוון הנכון. גם כשהורה נותן משהו לילדים, הוא לא מחייב אותם במחיר שוק.

אוקיי - שורה תחתונה - זה טוב או רע לירושלים?

שאלה לא פשוטה בכלל. קודם כל אין כל כך איפה לשווק קרקע (מדינה) בירושלים. הסיפור די נגמר, כך שההחלטה הזו תגדיל את ההיצע בר-ההשגה בבית-שמש הרבה יותר מאשר בירושלים (גם טוב). שנית יש את העניין הזה שבירושלים מתגוררים כשלושה מגזרי אוכלוסייה שונים מאוד זה מזה, וגם הפערים במעמד חברתי-כלכלי עמוקים מאוד. שיווק מחיר למשתכן ברוממה  זה לא בדיוק אותו דבר כמו בבית הכרם. אבל אם נניח שיימצא מקום גם בירושלים - אז זה בדיוק מה שעשוי להשאיר כאן משפחות צעירות. העניין הוא שכרגע יחידות דיור במכרזי מחיר למשתכן בירושלים בשלבים כאלו או אחרים של מכרז (230 דירות, המידע מאתר המשרד) נמצאות רק בנווה יעקב וברמות... רגע, אז זה רע? אני אישית חושב שזה יותר טוב מכלום. עכשיו אולי העירייה תלחץ על משרד השיכון לשווק מחיר למשתכן גם באזורים חילוניים.

וכמעט שכחתי - הסופר טנקר של הבירוקרטיה - הועד"ל. אין מה לומר - נתניהו גאון. התחלות הבנייה גם ככה בעלייה, ונזקו של הסופר-טנקר הזה יהיה בוודאי רב מתועלתו, אבל כשיגיעו הבחירות יהיה במה להתפאר.

יום שני, 7 במרץ 2011

מדיניות ביניים למושבות

ב-21 בפברואר הוצגה במקומית "מדיניות ביניים" לאזור המושבות, שאמורה להיות תקפה עד להשלמת תכנית האב שמכין משרדו של גובי קרטס עבור העירייה. ההגיון אומר שבתקופת הביניים רצוי להיות שמרנים, ולהמעיט ככל האפשר בשינויים בלתי הפיכים (בניינים שייהרסו בתקופה זו, לא יוכלו להיות מיועדים לשימור אחר-כך...). נראה שהקו המנחה כרגע הוא אכן שמרני (שימורי). אבל מסתבר שלא כולם ממש אוהבים את זה...

אחוזי הבנייה שמציעה מדיניות הביניים באמת נמוכים יחסית. הגבול העליון שלהם באזור "תוספת מתונה" (ב') הוא 150% בנייה, שזה בערך הגבול התחתון של אזור מגורים ב' בתכנית רחביה. הגבול העליון באזור "עיבוי וחידוש עירוני" (ג') הוא 180%, שגם זה דומה לגבול התחתון של רחביה באזור מגורים ג'. ובאזור "הגרעין ההיסטורי" מציע קרטס "אל געת" - כלומר לא להרוס כלום, ולא להוסיף זכויות (!). המסמך המלא בתוך סדר היום של המקומית (עמ' 2-3).

יש כאן שני דברים: הנסיון לתת למונח "מוטה שימור" - כפי שהתכנית הוגדרה מלכתחילה - משמעות מחמירה; והשמרנות של תקופת הביניים (כאמור). יכול גם להיות שהאחוזים הנמוכים הם נסיון טקטי להתחיל נמוך במטרה להתפשר איפושהו באמצע.

מסתבר שרוב חברי הוועדה המקומית לא היו ממש מרוצים מהנסיון הזה, ודרשו יותר זכויות בנייה. את הנימוקים של שוחרי ההתחדשות (חרדים + פלג, גבאי והרשקוביץ) נקרא כשיהיה פרוטוקול (נראה לי שזה יהיה כאן). בינתיים אפשר לקרוא את הפרטים כפי שמתארים אותם זאב ארד ושייקה אל עמי באתר המינהל הקהילתי גינות העיר.

עמדתו של המינהל הקהילתי מאוד ברורה - בעד שימור. אבל ממש לא נראה לי שהם מוּנעים מתפישה רומנטית, אלא מהבנה שהאופי הפיזי של האזור הוא אחד המפתחות המרכזיים להצלחתו מכל הבחינות, ושבנייה במנגנוני השוק החופשי הרגילים תיצור דירות שלא יהיו אופציה לצעירים, אלא בעיקר לתושבי חוץ. הדגל שהמינהל מרים עכשיו הוא נגד דירות הרפאים, והם מזמינים את כל מי שאכפת לו, להגיע היום לדיון במחוזית ב-11:30. כשיהיה סדר יום הוא יהיה כאן.

ודבר אחרון - מדיניות הביניים מציעה להכריז על 77, 78 בתקופת הביניים. לועדה המחוזית קשה להקפיא את התכנון באזור כלשהו בעיר עד שיגמרו את התכנית החדשה, בעיקר אם לא ברור כמה זמן ייקח לסיים אותה. כלי אחד שקיים בחוק הוא הכרזה לפי סעיפים 77, 78. לאחר שישנה הכרזה על הכנת תכנית (77), יש לועדה אפשרות לקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה (78), או במילים אחרות - לוודא שאנשים לא מנצלים את זמן הביניים ליצור מצבים בלתי הפיכים. ברחביה השתמשו בכלי הזה, אבל במושבות מדובר על תכנית אב, כלי תכנוני לא דמוקרטי בעליל, שבאמצעותו ניתן לתכנן שכונות שלמות ואין צורך אפילו להודיע על כך לציבור, כך שלא ברור לי איך זה יסתדר עם 77, 78.

עדכון:
רק עכשיו ראיתי את הכתבה במיינט, עם הבקשה לבחון מחדש את תכנית ספדי על רקע הסיפור של המושבות. לא ברור לי מה עניין שמיטה להר חרת - האם החרדים במועצה באמת חשבו שמהמושבות יצאו אלפי יחידות דיור? וגובי קרטס ניפץ להם את החזון? מי מתכנן את העיר הזו??

יום רביעי, 23 בפברואר 2011

כל הערים אותו דבר


שני פיזיקאים ממכון סנטה-פה, אחד העוסק בשינויי קנה-מידה (scaling), והאחר העוסק בחקר מערכות מורכבות, כתבו (זהירות - קישור עם מנוי) ביחד על ערים. השניים הם ג'פרי ווסט ולואיס בטנקורט. הגעתי לזה דרך מאמר של איתי להט בכלכליסט (כולל ראיון עם ווסט ובטנקורט), שאיתן שלח לי (תודה:-).

ווסט ובטנקורט גילו שני דברים קריטיים - הנה ציטוט מתוך הראיון בכלכליסט: "..הגודל לא רק מסייע לחסוך בניצול המשאבים, אלא הוא גם מאיץ את כל התהליכים. עיר שגדולה פי עשרה משכנתה תפיק פי 17 חברות חדשות ופטנטים רשומים. מטרופוליס שגדולה פי 50 מעיירה באזור שלה תהיה חדשנית ממנה פי 130. עוד תושבים יגיעו בשל כך, וכתוצאה מכך היא תתחזק עוד יותר. ערי ענק צפופות הן נוף העתיד, ועד לשלב מסוים זה יהיה עתיד טוב".

אוקיי - ערים גדולות יותר הן יעילות יותר - את זה ידענו, אבל יש כאן גילוי של הפקטור המדוייק - פי כמה הן יעילות, וסוג של הוכחה, שזה אותו דבר בערים קטנות וגדולות. ניו-יורק וטוקיו, ככה הם כותבים, הן מהדורות מוגדלות של סן-פרנציסקו ושל נגויה (?), יפן. אפשר גם למדוד את ביצועי העיר ביחס לניבוי של המודל.


הדבר השני הוא שהעיר תגדל עד אינסוף. יונקים גדולים חיים יותר זמן מיונקים קטנים, מתפתחים יותר לאט, וקצב הלב שלהם איטי יותר - תמיד באותו יחס. בנוסף, הם מגיעים לגודל סופי ולא מתפתחים יותר. ווסט ובטנקורט טוענים שבערים זה להפך - ככל שהן גדלות הקצב עולה, ואין לגדילה הזו סוף בדמות של שיווי משקל כלשהו. ככל שהעיר גדלה היא נעשית אטרקטיבית יותר, וכך קצב הגידול שלה עולה עוד יותר. גם שיפור היעילות לא מאזן את זה.

אז איך מתמודדים עם הגדילה הזו במצב של משאבים מוגבלים? הם מדברים על האצה של קצב החדשנות - זו שהביאה העירה את הברזל, הפחם, והטכנולוגיה הדיגיטלית.

בעיני זה מאמר מרתק, מצד שני חבר אמר לי שפיזיקאים שכותבים על נושאים שמחוץ לפיזיקה תמיד לוקחים סטים עצומים של נתונים, ומנתחים אותם בצורה פשוטה יחסית - וזה תמיד עובד...

אם אין לכם חיבור שמאפשר לקרוא מאמרים מנייצ'ר (או 32$ בשביל לקנות את המאמר), לא נותר לכם אלא להסתמך על החבר'ה במרכז לחקר מערכות מורכבות באוניברסיטת אוקספורד, שכבר העלו אותו לאינטרנט. אה - ואם זה ממש מעניין אתכם כדאי גם להציץ כאן וכאן.

באותו גליון של נייצ'ר יש גם סט מפות מעניין.

ליפתא

מינהל מקרקעי ישראל מפרסם היום שיש ביקוש גבוה לבנייה צמודת קרקע. אולי זה מה שהניע אותם לשווק את ליפתא? מדובר בכ-270 יחידות דיור, רובן ככולן בבנייה צמודת-קרקע - יחידה או שתיים במגרש. מתארגן מאבק נגד זה, רק שהתכנית התגלגלה הרבה שנים, ואושרה כבר ב-2006.

יום רביעי, 16 בפברואר 2011

מפה או מבט רחוב

מי שמכיר אותי יודע שאני פריק של מפות, לכן אל תאמינו לי כשאני אומר שמפות הן כלי נפלא.


רוב האנשים כנראה מעדיפים משהו קרוב יותר למציאות - אולי בגלל זה כשגוגל רוצים להביא את street view לארץ, זה מגיע לועדת שרים (ואפילו לתקשורת - אמנם במדור רכב...).

אחד הדברים שמייחדים את גוגל זה שהשרותים שלהם ברובם פתוחים לשימוש דרך API. אל תצפו להסבר מלומד, כי אני לא מתכנת, אבל העיקרון הוא שמי שרוצה לפתח אפליקציה מקבל "מפתח", ויכול לשאוב את האינפורמציה של גוגל ולהשתמש בה. במקרה של המפות מדובר בתצלום הלווין ובשכבות הרקע - רחובות, פארקים, בינוי וכולי.

משתמשים בזה הרבה לפיתוח אפליקציות למידע על תחבורה ציבורית - למשל NextBus, ששואבת נתוני GPS של אוטובוסים (כן, פותחים אותם לציבור - כתבתי על זה משהו כבר) וממקמת אותם על המפה. למשל החשמלית של פורטלנד. אם אתם לא רואים כלום בארה"ב (אולי כי לילה שם), נסו את סידני:


אפליקציות אחרות הן למשל רעידות אדמה בשבוע האחרון, או אתרי מורשת עולמית בסיכון. בכולם אתם יכולים לנסות להתמקד בישראל ולהדליק את "שכבת" הרחובות ו... נאדה. אין כלום.

יש רחובות בכל המדינות הסובבות אותנו, וגם קצת הלאה - באיראן, עיראק, טורקיה, כל צפון אפריקה... חיפשתי הרבה ומצאתי עוד מדינה אחת שבה אין אינפורמציה - אינדונזיה. אפילו בפוסט של גוגל על מפות ליום האהבה ישראל במקרה מופיעה - כחור שחור.

איך זה קורה? ובכן, המידע מגיע אל גוגל מחברת מפה, ולפי מה שאני הבנתי ההסכם איתם אינו מתיר לגוגל לאפשר הטמעה של המידע באפליקציות. כל כך פשוט... זו גם כנראה הסיבה שאי אפשר להפעיל בישראל את map maker - כלי למיפוי אינטראקטיבי על-ידי הגולשים (לשם השוואה הנה אספהאן - כן, באיראן. שימו לב שכלי המיפוי האינטראקטיבי דלוקים). לשם ההוגנות צריך לציין שה-map maker לא פועל ברוב אירופה, ארה"ב, סין ועוד - כך ששם אנחנו "בחברה טובה" (אבל אצלם, כאמור, אפשר להטמיע את המפות באפליקציות דרך API)

אבל למה זה קורה? אז ככה: מפה מוכרת את המידע הזה להטמעה באתרים, בכסף רב. תמצאו את המידע שלהם גם במפות של דפי זהב, ymap, ועוד רבים. והחברה פשוט לא רוצה להתחרות בעצמה. מבחינתם הם צודקים, אבל הבעיה היא לא חברת מפה עצמה - הבעיה היא שבפועל הם מונופול (לא לגמרי - בדקו את המפות באתר העיר העתיקה החדש של הרשות לפיתוח ירושלים - שם זה סיסטמטיקס). אבל זה לא חייב להיות ככה - המרכז למיפוי ישראל צריך לדאוג שתהיה שם תחרות חופשית, או פשוט לשחרר את האינפורמציה הזו לגוגל בעצמו.

זה הרבה יותר חשוב מ-street view, למרות שגם שם יש משהו:


יום שני, 7 בפברואר 2011

10 שנים + 9 חודשים

לדוח השנתי של משרד השיכון (PDF) הגעתי בגלל הנתון שבכותרת, שמציין את משך הזמן שלוקח להרוויח (שכר ממוצע) את מחירה של דירה (ממוצעת). בדיוק ראיתי דוח (PDF) של demographia.com שמשווה בין 7 מדינות גדולות, ומדרג את כל המטרופולינים הגדולים שלהן החל מדיור בר-השגה (3 שנים ומטה לדירה) ועד לבלתי מושג באופן קשה (5 שנים ומעלה לדירה). נתון קשה יותר מאשר בישראל נמצא רק במטרופולין אחד שנבדק - הונג קונג.

אבל תוך כדי רפרוף על הדוח של משהב"ש ראיתי נתון מעניין באמת (כי מחירי הדיור הרי נטחנו כבר מכל הכוונים). שימו לב - 16% מהתחלות הבנייה (יחידות דיור) בירושלים בשנים 2006-2010 היו בבניינים של 1-2 קומות! מי שבונה 1-2 קומות, שלא יתפלא כשיוצא לו כפר. מגה-כפר.

* למי שחושש שאני סתם נבהל (או אולי לא יודע לקרוא נתונים...), אז תנוח דעתכם - בירושלים האחוז היה גבוה יותר מאשר בכל הערים הגדולות (מבחינת התחלות בנייה) למעט ראשון-לציון.

ואולי נסיים בנימה אופטימית - בנייה להשכרה בבקעה (זמן ירושלים). הנה - זה עובד גם בקריית שמואל - יומי, שבועי, חודשי:

יום חמישי, 3 בפברואר 2011

פרסום ממוקד


יהונתן כותב היום על מרכז המידע החדש לתחבורה ציבורית. בהחלט מבורך (למרות שאין בזה הרבה חידוש למי שהסתייע באתר של אגד או בסמס שלהם (כן, אפשר לסמס גם ל-8787 ולקבל תשובה - כמו מאגד)), אבל אולי לפני שמנסים לגרום לנהגים בבגין דרום לעבור לאוטובוס, אפשר לפרסם ליד תחנות האוטובוס?

עברתי היום באגריפס. אכן שיירת אוטובוסים, אבל נראה לי שמה שמעכב יותר מהכל זה הרמזור מאגריפס לכי"ח - חיכיתי שם המון זמן (על אופניים, אבל עם כל התנועה לא העזתי לזוז לא ברמזור) - תנו לנסוע!

יום שלישי, 25 בינואר 2011

רנט קונטרול


ידיעה בגלובס הובילה אותי אל דוח של ה-OECD בנושא דיור (כאן המסמך המלא- PDF). אני מקווה לעבור על הדוח - זה נראה לי מעניין וחשוב - אבל תקווה זה לא תמיד מספיק...

אז בינתיים קבלו רק את איור 4.5 - מידת הרגולציה בשכירות (יש גם אקסל).

הגרף העליון הוא אינדיקטור משולב של מידת הרגולציה על שכירות בשוק החופשי: עד כמה אפשר להעלות את שכר הדירה בחופשיות, צורת הקביעה של שכר הדירה ועוד. עלייה באינדיקטור מייצגת עלייה במידת הרגולציה.

הגרף התחתון מתאר את מידת ההגנה שיש לדיירים בשכירות - עד כמה קל לפנות דייר, גובה הפקדון וההגנה על הדייר. עלייה באינדיקטור מבטאת עלייה בהגנה על הדייר.

רואים שחוץ מפינלנד, בכל מדינות ה-OECD יש יותר רגולציה בשוק השכירות מאשר בישראל. כלומר שאפשר באמת לתת מגבלות על גובה שכר הדירה ולהשאר בחיים.

כולם מקטרים על דיירים סרבנים, אבל מסתבר שחוץ מאשר בארצות-הברית, הגנת הדייר גבוהה יותר בכל ארצות ה-OECD מאשר בישראל. לפני שבוע-שבועיים היה לנו ויכוח סוער על זה בארוחת הצהריים, והעמדה שחשוב להגן גם על הדייר, ושזה חלק מהערבות ההדדית בחברה - פשוט נשמעה איזוטרית. איזה מזל שנכנסנו ל-OECD.


הגרף מתוך הדוח - אפשר ללחוץ להגדלה

יום שבת, 22 בינואר 2011

תמהיל גדלי הדירות ברחביה



לפני כמה ימים התקיים עוד דיון בהתנגדויות לתכנית המיתאר לרחביה. לא אלאה אתכם, רק אפרט עניין אחד - תמהיל המגורים. הן עורכי התכנית והן העירייה הסכימו לכך שצודקים המתנגדים, ויש לשנות את התמהיל.

עיריית ירושלים המליצה על מנגנון שמשלב שני כלים - דירות קטנות (45 מ"ר ומטה), ודירות בשטח מוגבל (עד 95 מ"ר). השטחים הללו מתאימים לתקן החנייה.

הם ממליצים שכל תוספת יחידות דיור באזור א' של התכנית (לב רחביה) תהיה רק של יחידות דיור בשטח של עד 45 מ"ר (!!). מעבר לכך שתשמרנה דירות קטנות ברחביה, הדירות הללו לא יחוייבו בבניית חנייה, כך שלא תפרצנה הגדרות. ביתר האזורים, בכל תוספת של 5 יח"ד ומעלה תהיינה 20% לפחות מהיחידות בשטח מוגבל - שזה גם לא הישג מבוטל.

אפשר לקרוא את ההמלצה של העירייה כאן (מעמוד 50).

גילוי נאות: הייתי בין כותבי ההתנגדות של תנועת התעוררות.

בצילום: סצנת רחוב אופיינית ברחביה (רד"ק 14)

יום חמישי, 20 בינואר 2011

מגורים, עסקים, ושוב רחוב יפו


לא רק אצלנו מתווכחים לגבי הגדלת ההיצע של דירות חדשות.

במאמר בנ"י טיימס, אדוארד גלזר מנסה להבין את התופעה של הגירת אוכלוסייה אל "חגורת השמש" - נתונים ממפקד האוכלוסין האמריקאי האחרון. הוא תוהה האם הזדמנויות כלכליות, או שמא האקלים הנוח, הם אלו שמושכים את האנשים, אבל מוצא שאין הזדמנויות כלכליות חריגות (לפי התמ"ג), ושבחלק מהמקומות הצומחים ביותר (מבחינת אוכלוסייה), אין גם אקלים מי-יודע-מה.

יותר מזה - מחירי הדירות במקומות הללו אינם עולים בשיעור שהיה מצופה מהם. וכאן מגיעה השורה התחתונה, שאומרת שמה שמאפיין את המדינות הצומחות הללו זה שהן בנו המון יחידות דיור בשנים האחרונות. לא צמיחה כלכלית מטורפת, ולא השמש, מניעות את הצמיחה של חגורת השמש, אלא המחירים הנמוכים.

אוקיי - עד כאן נשמע פשוט והגיוני.

אבל במאמר אחר, כלכלן אחר בשם ביל ווטקינס תוקף את גלזר וטוען שיש לו טעות. הוא מביא הרבה אזורים בקליפורניה ובמקומות אחרים שבהם המחירים נמוכים - אבל האזורים הללו לא צומחים. גלזר טוען שאנשים הולכים בעקבות מחירי דיור נמוכים, ויוצרים צמיחה כלכלית. וצמיחה כלכלית מביאה עסקים. ווטקינס טוען שזה לא כל-כך פשוט. אנשים מתמקמים מכל מיני סיבות,  והחלטות מיקום של עסקים תלויות גם בגורם נוסף - מחיר. כלומר מיסוי, הובלה, מחיר עבודה, מקום ועוד. בחופים לרוב יש מחירים אטרקטיביים יותר, אבל הם העלו את המיסוי והרגולציה כל כך, שהעסקים ברחו לרצועת השמש, ובעקבותיהם האנשים, שלא מחפשים *רק* דיור זול.

חזרה לישראל ולירושלים

האם אספקת מגורים זולים בירושלים (מטרופולין ירושלים) תפתור בעיה של התדרדרות כלכלית של האזור? לפי גלזר כן. לפי ווטקינס צריך עוד משהו - להוזיל את העלויות לעסקים. האמת שכאן מגיע לעירייה שאפו - הם בדיוק בכיוון הזה.

עוד ביקור ברחוב יפו

הייתי ביפו פעמיים מאז שלא נוסעים בו אוטובוסים - הדבר שהכי הרשים אותי זה השקט. נכון שצריך לצעוק כשיושבים עם מישהו לקפה? אז זהו שעכשיו לא. היום עברתי גם בנביאים ובכיכר השבת - צפוף, אבל פחות נורא מהסיפורים. באגריפס עוד לא הייתי, אבל החוויות שצידקי מביא משם לא מעודדות.

יום שבת, 15 בינואר 2011

לא משעמם ברחוב יפו

חזרתי...

היום רחוב יפו הופך למדרחוב עם רכבת קלה. וואוו! אמנם זמן ירושלים כתבו שהולכי הרגל בסכנה, אבל אני מקווה שתוך שבועיים (טוב, חודשיים) זה כבר יהיה משעמם - כאילו תמיד היה ככה.

גם במדרחוב (אז רק רחוב) בן-יהודה הייתה מחאה של הסוחרים, והרגשה שהשינוי יהיה אסון. הסוחרים הזיזו כל לילה את אדניות הענק שהעירייה הציבה כדי לחסום את התנועה, ועירייה החזירה אותן כל בוקר, עד שכולם התרגלו. מישהו חושב היום להחזיר לבן-יהודה את תחנות המוניות?

איפה שכנראה לא יהיה משעמם זה בנביאים, שבטי ישראל, אגריפס, ועליאש. את כל הקווים שעוברים לשם אפשר למצוא באתר של אגד (כולל מפות)

מקום שמנסה לתת פחות מקום לרכב, ויותר להולכי רגל ואופניים הוא שיקגו. שם קוראים לזה road diet.

ובכל זאת הסבר על החזרה מחודשים של שקט - הגשתי סופסוף את התזה. הנושא הוא התחדשות עירונית בקטמונים.

שבוע טוב.