יום שישי, 28 באוגוסט 2015

תמ"א 38

המון נאמר על תמ"א 38, אבל עכשיו נראה שהמוזות קצת שותקות - ולכן יכול להיות שניתן להניח שהתותחים רועמים. האמת היא ששנתון משרד הפנים 2014 (PDF) מראה את זה. לפי השנתון בשנים האחרונות מאושרות בישראל בכל שנה פי שניים בקשות להיתר (לפי תמא 38), מאשר בשנה שקדמה לה. בשנת 2013 המספר הגיע ל-1,059 היתרים. אני משער שבשנים הקרובות העלייה תמשיך בקצב דומה, כי אנחנו רחוקים מרוויה בשוק.

תמא 38 שינתה את חוקי המשחק בתכנון בתוך מרקמים בנויים. היא עקפה לחלוטין את שלב התב"ע, כלומר לא רק את הוועדה המחוזית, אלא גם את המקומית, והביאה למצב שאישור יחידות דיור חדשות הוא בסמכות רשות הרישוי המקומית - בהיתר בנייה. נכון שזה אותו גוף כמו הוועדה המקומית, אבל הוא יושב בכובע אחר לגמרי, ובהליך אחר לגמרי. כשהיא יושבת כרשות רישוי, אין לועדה שום עניין, או אפילו אפשרות, לשמוע על הקונטקסט העירוני או השכונתי. הם מקבלים הרמוניקה לאישור. על הפקדה והתנגדויות אין מה לדבר.

אבל זה לא היה אמור להפתיע אותנו. מדובר בהמשך של תהליך הפרטה ענק, בו אנחנו נדרשים להילחם על זכויות שבעבר היו נתונות לנו דרך רגולציה. בדיוק כמו שהמדינה שולחת אותנו להתמקח עם חברת הביטוח או הבנק, במקום לקבוע מערכתית את רמת השרות המינימלית ואת רמת המחיר המקסימלית כדי להגן על אלו שלא נמצאים בעמדת מיקוח, כך היא שולחת כל בניין לסגור עם קבלן על מנת להיטיב את תנאיו ככל שיוכל (ולהקטין את הסיכוי שהבניין יקרוס ברעידת אדמה) - במקום לבצע תכנון כולל, שיטיב לא רק עם בעלי הבתים, אלא עם הציבור הנוכחי והעתידי כולו.

יש לרעיון הזה ביטויים מאוד קונקרטיים - תמא 38 יכולה להכפיל את היקף המטרים הרבועים בבניין, בלי להוסיף מקום חנייה אחד, גן ילדים אחד, מ"ר אחד של גינת משחקים, או אפילו סתם מדרכה. כלום. כל הדברים הללו - השרותים שאנחנו מצפים שהתכנון הכולל יספק לנו - לא מתקבלים כאשר עוברים לתכנון נקודתי בסגנון התמא. אם תכנון אמור להיות איזון בין אינטרסים, הרי שהתמא אומרת שאין צורך לאזן. היא מעניקה את זכויות הבנייה שמעל לבניין - "זכויות האוויר" - לדיירים הנוכחיים, במקום להשתמש בזכויות הללו בתור הביטחון העתידי של תושבי השכונה לקבלת שרותי ציבור נאותים. איך אפשר היה להבטיח את השרותים הללו? דרך תכנון עירוני, או לפחות שכונתי. מהבחינה הזו התמא היא פשוט אנטי תכנון.

אני חושש שאת הנזק לשכונות המגורים בהן הרבה בניינין יישמו את התמא, נגלה כשהילדים של הזוגות הצעירים שעכשיו קונים את הדירות החדשות והמחודשות - יגיעו לגיל הגן. בערך באותו זמן הן (המשפחות הצעירות) צפויות גם לרכוש רכב - מה שיחשוף את הפן הקשה ביותר של התמא - אי-הדאגה לחנייה. צריך לסייג ולומר שלפחות בירושלים, במקומות שאפשר, הועדה מחייבת גם פרוייקטי תמא 38 בחנייה. אבל הרבה פעמים פשוט אי אפשר...

אתם יכולים לומר שאני נאיבי ושרק התמא "הצליחה" ליצור התחדשות במקומות בהם היה קשה מאוד להעביר תכנית שכונתית. אני משער שזה נכון, אם כי זו לא חוכמה גדולה. אבל הבעייה היא שעכשיו התמא מיושמת גם במקומות בהם יש תכנית מעולה - כי זה יותר זול, והרבה יותר פשוט. למשל ברחביה - החנייה לפי תכנית 9988 (שקיבלה תוקף אחרי עבודה של כעשר שנים) היא צורך מעיק. מה עושים? מגישים תמא 38! מה התוצאה? תכנית שכונתית תקפה שהושקעו בה עשר שנים מפרכות, לא מיושמת ובמקומה כל בניין יוצא להתמקח עם המקומית ולהשיג מה שהוא יכול (ולהיפטר מכמה היטלים על הדרך). עוד "הישג" של תמא 38.

למי שהגיע עד כאן מגיע לדעת למה אני מספר את כל זה. ובכן - בבניין שבו יש לנו דירה (אנחנו שוכרים במקום אחר בשכונה), התארגנו כמה דיירים לנסות ליזום תמ"א 38. אתם בטח מבינים שאני בדילמה - לא נראה לי שתהיה לי בזמן הנראה לעין אפשרות להרחיב את הדירה בלי להשתמש ב-"פטנט" של תמא 38, ומצד שני - התמא, כאמור, הורסת שכונות מגורים.

ודבר אחרון - רעידות אדמה. אם המטרה הייתה חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כנראה שהתכנית הייתה כוללת תמריצים ליישום באזורים רגישים ססמית, ולא באזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, לא? עוד על כך במסמך (PDF) של מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל ויגאל שוחט.

שבת שלום.

יום חמישי, 6 באוגוסט 2015

מתחם קולנוע עדן טייק 2

לפני שבוע ביקשת ממני, איתמר, את שני הסנט שלי על ההדמיות החדשות של מתחם קולנוע עדן. עניתי לך שבמבט ראשון זה מאכזב - מכינים תכנית, משקיעים בכתיבת התנגדות (זה אנחנו - לא משנה שעיקרה היה תמיכה), האדריכל מצהיר שנספח הבינוי מחייב ואסור לשנות בו כלום, ושלוש-ארבע שנים אחר-כך - פתאום הכל אחר לגמרי - לא נספח ולא נעליים. וגם העיצוב - לא נראה שבפירמידה הזו יש איזו בשורה גדולה יותר מהעיצוב הקודם. והאדריכל - אותו אחד בדיוק - דניאל ליבסקינד (עם יגאל לוי הישראלי). אם אתם צריכים עדכון על הפרק הקודם, אתם מוזמנים לקרוא את מה שכתבתי על זה לפני כמה שנים כאן בבלוג.

עניתי גם שאנסה לברר עוד כמה פרטים - אז הנה תוצאות הבירור:

לא היה פשוט - לא היה לי מספר תכנית, ולא ידעתי באיזה שלב היא נמצאת (ואם זו בכלל תב"ע או שמא היתר בנייה - כי בסוף נספח הבינוי לא היה מחייב). עיריית ירושלים אמנם מעלה את כל הישיבות לאינטרנט - ובאמת כל הכבוד על השקיפות, אבל לך תמצא תכנית בין עשרות פרוטוקולים סרוקים, שכל אחד מחזיק כמה עשרות עמודים... מישהו כאן יודע אם יש איזה שינוי בדרך?

ואז שגיא הפנה אותי לתאריך בו נערכה הישיבה במקומית. תודה שגיא - אין כמוך!
ומשם זה כבר היה קצת יותר פשוט.

אוקיי - אז ראשית - כמה פרטים טכניים: מדובר בתב"ע חדשה, בסמכות מקומית. מספרה הוא: 101-0263723. תמצאו פרטים באתר של מבא"ת (כאן. אין לינק ישיר - מוזמנים לשאול למה), ועוד פרטים בסדר היום של ישיבת ועדה מקומית מתאריך 13/5/2015 (PDF), ובתמליל של אותה ישיבה (DOC). 

סמכות מקומית - ראיתם פעם תכנית למגדל בן 32 קומות בסמכות ועדה מקומית - כלומר שמי שמאשר את המגדל סופית הם חברי הקואליציה העירונית? נפלאות הן דרכי התכנון. הסיבה היא, מן הסתם, שהזכויות אושרו בסיבוב הקודם, ולכן התכנית הנוכחית לא מוסיפה זכויות. טוב? רע? אין הרבה טעם לדוש בזה, כי הכל ישתנה ברגע שיסתיים המעבר לעבודה לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

אז התחלתי לקרוא את תמליל הישיבה. עכשיו - גם הפורומים היותר-רציניים שאני מכיר, נוטים להיות לפעמים קצת מבדחים בזמן אמת, כך שזו לא חוכמה להיתלות בשטויות שהם אומרים, אבל לקשור את הפירמידות עם בני ישראל? ישר התעצבנתי, או יותר נכון - התעצבתי. וזה לא נהיה יותר טוב.

מסתבר שיזם אחר (פרוספר אמויאל) קנה את המגרש מהיזם הקודם (שמואל סגל) ויזם את התכנית החדשה. נראה לכם הגיוני שיזם ימכור מגרש עם תכנית מאושרת שאפשר ליישם מחר בבוקר? כנראה שגם לשמואל סגל זה לא ממש בא בטבעיות, ולפי News1 היתה שם גם סחיטה.

ואז יגאל לוי מתחיל לתאר את הפרוייקט. "אולי הבניין הכי מעניין שיקום אי פעם בירושלים" (קצת נסחפנו, לא?), "מתנה לעיר", "גם הפירמידות יש בהן הרבה סמלים יהודיים", "הנושא של פירמידות הוא היום ... בלונדון ... בסן פרנסיסקו". נראה לי שלהביא את סן פרנסיסקו זה באמת הזוי - הפירמידה שם נבנתה בתחילת שנות ה-1970... בקיצור - אני משער שהבנתם. אחסוך ממכם את ההמשך.

למעלה תהיה "מסעדה בשחקים" "לטובת הציבור", ומרפסת תצפית 360 מעלות. חלק מהחברים במקומית מניחים שהתצפית היא זיקת הנאה לציבור. יגאל לוי עונה שבוודאי בוודאי בוודאי - רק לשלם ולעלות... כלומר לא זיקה ולא נעליים. ככלל כשמופיעה המילה "בוודאי" כדאי לקרוא בעיון גם את האותיות הקטנות.

חזית מרחוב אגריפס

אוקיי - העפתי מבט בתכניות. במפלס הרחוב הבניין מציג חזית מסחרית גבוהה מאוד (שתי קומות מסחר), מאחורי ארקדה. האמת - לי הקשתות האלו נראות קצת מיושנות, ולא ממש מתאימות עיצובית לכל הדה-קונסטרוקציה למעלה.

מתחם קולנוע עדן - תכנית חדשה - בינוי

מפלס הרחוב הוא רחבה אחת גדולה שכוללת את רחוב אגריפס, ומעבר לכיוון "גלידה קרוול" - הרחבה של בנק הפועלים (זו ושימו לב לארקדת הקשתות...). יש גם מעבר פנימי דרך הבניין - זיקת הנאה. ממנו עולים לקומת המסחר השנייה - סוג של קניון. המעבר הפנימי דרך הבניין הוא ברוחב 5.6 מטר במקום הצר שלו (לא הרבה יותר רחב מהמדרכה של רחוב קינג ג'ורג'), וכולל גרם מדרגות לכיוון רחוב עליאש. מה זה אומר? שאם אני מגיע עם עגלה מהשוק (אני לא) וצריך ללכת לכיוון רחבת המשביר (הישן), כנראה שלא ארגיש שם בנוח. בנוסף, הפיתוח של רחוב אגריפס, שבעצם קצת מנכס את הרחוב לבניין (כדי שגם שם לא ארגיש לגמרי בנוח אם לא באתי לקנות) - הוא על תקן "מטלת יזם" - כלומר "שרות לציבור". הפוך על הפוך. והכניסות לחנויות הן גם מהרחבה, וגם מהמעבר הפנימי. בהצגה במקומית יגאל לוי מבטיח שהחנויות יהיו "ברמה בינלאומית". שיהיה...

אה - שימושים. מעל המסחר יש מלון ( 200 חדרים), מעליו מגורים, ולמעלה המסעדה והתצפית. מתחת להכל חניון שהכניסה אליו מעליאש.

טוב, הפוסט מתארך, והרעיון נראה לי ברור.
בבניין ציון ננוחם (או שלא).